임의단체형 민간임대주택 가입금 반환 상담 안내｜배성권 변호사

안녕하세요. 인천 법률사무소 송지의 배성권 변호사입니다.

저는 임의단체형 민간임대주택 사업과 관련하여 가입계약의 무효·취소·해제, 계약금·분담금 반환, 환불보장약정과 우선분양전환권에 관한 분쟁 등을 주요 업무로 수행하고 있습니다. 계약서뿐 아니라 모집 당시 설명, 사업주체의 법적 성격, 자금의 흐름과 사업 진행 상황을 함께 검토합니다.

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민간임대주택 가입금 반환을 검토할 때 제가 먼저 확인하는 것은 세 가지입니다.

어떤 계약에 가입했는지, 어떤 근거로 돈을 돌려달라고 할 수 있는지, 반환청구가 인정되더라도 실제로 회수할 수 있는지입니다.

이 글은 일반적인 전월세 보증금 반환이 아니라, 민간임대주택을 공급하겠다는 설명을 듣고 조합원·회원·발기인 등의 명목으로 가입하여 금전을 납입한 사건을 중심으로 상담 범위와 검토 기준을 안내합니다.

1. ‘민간임대아파트’라는 이름보다 실제 계약구조를 먼저 확인합니다

민간임대주택이라는 설명을 들었다고 해서 모든 계약이 같은 법률관계에 놓이는 것은 아닙니다. 임대사업자와 체결한 임대차계약인지, 협동조합 가입계약인지, 입주위원회 등 단체의 회원가입계약인지부터 구분해야 합니다. 이를 위해 민간임대주택 가입 시 사업주체의 법적 성격, 사업승인 여부, 토지확보 현황과 탈퇴·환불 조건을 확인하셔야 합니다. 관할 구청이나 시청에 연락하시면 위 사실을 확인하실 수 있습니다.

임의단체형 민간임대주택

이 글에서 주로 다룰 주제인 ‘임의단체형’은 입주위원회·추진위원회 등 단체의 회원을 모집하는 방식으로 추진되는 사업을 설명하기 위한 표현입니다. 이는 협동조합 방식의 민간임대주택과는 다른 유형의 사업 전개 방식으로, 가입자의 권리를 보호함에 있어 법의 회색지대에 놓여져 있습니다.

그렇기에 임의단체형 민간임대주택의 경우에는 단체의 조직과 규약, 대표자, 계약 당사자, 납입금 수령 주체가 먼저 확인되어야 합니다.

다만, 임의단체형이라는 이유만으로 계약이 언제나 무효인 것도 아니고, 반대로 돈을 돌려받을 법적 방법이 전혀 없는 것도 아닙니다. 계약의 효력과 반환의무는 구체적인 계약 내용과 사실관계를 바탕으로 판단해야 합니다.

2. 납입한 돈이 무엇인지에 따라 반환 검토가 달라집니다

계약서에 적힌 ‘가입금’, ‘계약금’, ‘분담금’, ‘출자금’, ‘업무대행비’, ‘임대보증금’을 같은 의미로 취급해서는 안 됩니다. 특히나 출자금의 경우에는 자칫 투자금 명목으로 읽힐 우려가 있기 때문에 자금의 실질을 면밀하게 파악해야 합니다.

저는 납입금을 검토할 때 다음 사항을 나누어 정리합니다.

따라서 상담에서는 총 납입액만 확인하지 않습니다. 각 금액의 지급일·명목·수령인과 그 근거가 되는 계약을 함께 확인합니다.

3. 가입금 반환은 어떤 법적 근거로 검토하나요?

가입 직후라면 청약철회 가능성과 기간부터 확인합니다

「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조의5는 조합가입신청자가 민간임대협동조합 가입 계약체결일부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있도록 규정합니다.

다만 모든 민간임대 관련 회원가입계약에 위와 같은 청약철회권 행사가 가능한지는 별도의 검토가 필요합니다. 사실 위 규정은 협동조합형 민간임대주택에 적용되는 규정이기 때문에 임의단체형 민간임대주택에 대해 청약철회권 행사가 가능한지는 해석의 여지가 존재하기 때문입니다. 다만, 그럼에도 저는 최근 임의단체형 민간임대주택에 대해 청약철회권을 행사하여 전액 환불받은 성공사례를 보유하고 있습니다.

따라서 가입한 지 얼마 되지 않았다면, 다른 가입자의 대응을 기다리기보다 본인의 계약일과 청약철회 적용 여부를 먼저 확인하시기 바랍니다.

청약철회와 정관에 따른 탈퇴는 구분합니다

청약철회 기간이 지났다고 해서 모든 반환 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 이후에는 정관·규약에 따른 탈퇴인지, 계약의 무효·취소·해제를 주장하는지에 따라 검토가 달라집니다.

특히 정관이나 규약, 가입계약서의 내용에 따라 탈퇴를 하게 되는 경우 미납금, 추가분담금, 위약금 등 금전 정산의 문제가 발생하게 됩니다. 따라서 청약철회가 아닌 다른 방법으로 탈퇴를 주장하시려는 경우 생각보다 돌려받는 금액이 크지 않을 수 있다는 점을 유의하셔야 합니다. 그래서 아래와 같이 납입한 금액 전액을 돌려받을 수 있는 계약취소 등을 검토하게 되는 것입니다.

가입 당시 설명에 문제가 있었다면 취소 가능성을 검토합니다

토지확보, 사업승인, 시공사 참여, 보증 가입, 분양전환 조건 등에 관하여 들은 설명이 사실과 달랐다면 사기 또는 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는지 검토합니다. 민법 제109조와 제110조는 각각 착오와 사기 등에 따른 의사표시 취소를 규정하고 있습니다.

다만 사업이 기대와 다르게 진행됐다는 사정과, 계약 체결 당시 중요한 사실을 허위로 설명했다는 사정은 구분해야 합니다.

저는 어떤 설명이 있었는지, 설명한 사람이 누구인지, 당시 실제 사업 현황은 어떠했는지, 그 설명이 가입 결정에 어떤 영향을 미쳤는지를 확인합니다. 모집 담당자가 계약 상대방과 다른 경우에는 그 관계와 책임도 함께 살펴봅니다.

사업 지연이나 약정 불이행이 있다면 해제 가능성을 검토합니다

사업 일정이 늦어졌다는 이유만으로 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 계약상 확정된 의무가 무엇인지, 이행기한이 지났는지, 해제 사유나 별도의 반환 조건을 정했는지를 확인해야 합니다.

또한 환불보장증서나 안심보장증서와 같이 (1) 추가분담금이 발생하지 않는 내용으로 확약하거나 (2) 일정 조건 미달성 시 전액 환불을 보장하는 문건이 제작된 경우 해당 문건이 유효한지, 아니면 법률상 무효인지, 만약 유효라면 그 약정에 대한 불이행이 존재하는지를 두루 살펴 의뢰인께 경제적으로 최선의 이익이 되는 방향으로 사건 진행 방향을 결정합니다. 그와 같은 의사결정 과정이 의뢰인께 투명하게 공개됨은 물론입니다.

4. 환불보장확약서는 어떻게 검토하나요?

환불보장증서를 받았다면, 문서의 제목보다 구체적인 약정 내용과 작성 권한이 중요합니다.

저는 해당 문서를 확인할 때 반환을 약속한 주체, 반환 조건과 기한, 가입계약과의 관계, 필요한 의결절차를 거쳤는지를 살펴봅니다. 이후 변경계약서나 추가 동의서가 작성됐다면 그 내용도 함께 검토합니다.

환불약정에 따라 반환을 요구하는 경우와 계약 무효를 주장하는 경우는 다릅니다

유효한 환불약정의 조건이 충족되었다면 약정에 따른 이행을 청구하는 방향을 검토합니다. 반면 약정 자체의 효력이 문제된다면, 그 하자가 가입계약 전체에 어떤 영향을 미치는지를 따로 판단해야 합니다.

대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결은 지역주택조합 사건에서 환불보장약정과 가입계약이 전체적으로 하나의 계약과 같은 관계에 있는 경우 일부무효 법리가 적용될 수 있다고 판단했습니다. 동시에 환불보장약정이 없었더라도 가입계약을 체결했을 것인지에 관한 당사자의 의사도 심리해야 한다고 설명했습니다.

이 판결을 민간임대주택 사건에 참고할 때도 전제조건을 확인해야 합니다. 단체가 비법인사단에 해당하는지, 문제된 약정이 총유재산의 처분에 해당하는지, 필요한 의결이 있었는지, 가입계약과 일체를 이루는지 등을 검토하는 것입니다.

또한, 실제 환불보장증서에 따른 환불이 가능한 상황인지에 대해서도 검토가 필요합니다. 이 부분에 대해서는 제가 관련 글을 다수 발행하여 두었으므로, 아래 링크를 통해 확인해 보시면 좋겠습니다.

1. 지역주택조합 설립인가 시, 안심보장증서 효력은?

2. 지역주택조합 안심보장증서에 대한 최근 판례의 흐름

3. 평택포승지역주택조합 어떠한 경우에 조합원이 패소할까?

따라서 “환불보장 문서가 있으면 무조건 반환된다”거나 “총회결의가 없으면 모든 가입계약이 무효다”라는 설명만으로 대응 방향을 정해서는 안 됩니다.

5. ‘HUG 보증’이나 ‘신탁사 관리’라는 설명은 따로 확인해야 합니다

임대보증금 보증이 가입금 전부를 보호하는 것은 아닙니다

「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조는 일정한 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금 보증 가입의무 등을 규정합니다. 그러나 이 제도가 있다는 사실만으로 사업 초기의 회원가입금·출자금·업무대행비까지 모두 보증된다고 볼 수는 없습니다. 그럼에도 마치 임대보증금 보증에 이미 가입되어 이를 통해 중도금 대출이 가능하거나 회원가입 시 납입한 납입금 전액이 보호되는 것처럼 홍보가 이루어지는 경우가 있으므로 각별히 주의가 필요합니다.

저는 ‘보증 가입 예정’이라는 홍보와 실제 발급된 보증서를 구분하고, 보증상품의 종류와 보증대상 금액, 보증기간, 보증채권자 및 보증이행 조건을 확인합니다.

계약 당시 보증이 이미 발급된 것처럼 설명했는지, 장래 가입 계획을 설명한 것인지도 구분합니다. 보증기관의 이름이 홍보물에 있다는 사실보다, 본인이 납입한 돈이 실제 보증대상에 포함되는지가 중요합니다.

신탁사가 관여한다고 해서 반환채무까지 부담하는 것은 아닙니다

신탁사가 자금을 관리하는 사건에서는 자금관리계약·신탁계약의 내용과 당사자의 권리를 확인해야 합니다. 간혹 신탁사 계좌에 자금이 입금되므로 자신의 자금이 안전하게 보호되고 있다고 착각하시는 경우가 있는데, 자금이 신탁사 계좌에 보관된다고 하여 그 돈 전액에 대한 반환까지 보장되는 것은 아닙니다.

더욱이 신탁재산에 대한 강제집행은 신탁법 제22조에 따라 원칙적으로 제한되므로, 조합이나 단체를 상대로 받은 판결만으로 신탁재산에 바로 집행할 수 있다고 단정해서도 안 됩니다.

저는 신탁재산 자체에 대한 집행 문제와, 사업주체가 신탁사 등에 대하여 가지는 채권을 압류할 수 있는지를 구분하여 검토합니다. 저는 신흥동지역주택조합 사건에서 조합과 신탁사 사이의 채권을 압류추심하여 실제 자금을 회수한 성공사례를 보유하고 있습니다.

6. 공개 수행사례: 신상도역세권 민간임대주택 가입계약 무효·전액 반환 판결

제가 공개한 민간임대주택 수행사례 중에는 서울 동작구 상도동 일원의 상도힐스더원 사업과 관련하여 신상도역세권 입주위원회를 상대로 가입계약 무효와 납입금 반환을 청구한 사건이 있습니다.

해당 사건에서는 가입 과정에서 교부된 우선분양전환권리 확인서에 환불보장 취지의 약정이 포함되어 있었습니다. 저는 그 약정의 효력과 가입계약의 관계를 검토하고, 계약 체결 당시 설명과 실제 사업 진행 상황에 관한 쟁점을 함께 제시했습니다.

그 결과 법원은 가입계약을 무효로 보고 의뢰인이 납입한 분담금 전액을 반환하라는 판결을 선고했습니다. 관련 내용은 공개 수행사례 「신상도역세권 민간임대주택 가입계약 무효, 분담금 전액 반환」에서 확인하실 수 있습니다.

그 외에도 에코그린시티를 상대로 한 환불금청구 소송에서 전액 승소한 사례도 보유하고 있습니다. 이처럼 실제 임의단체형 민간임대주택을 상대로 승소한 경험이 있는 변호사에게 상담을 의뢰하시는 것이 좋습니다.

7. 반환소송과 실제 회수 가능성을 함께 검토합니다

반환청구가 인정되는 것과 실제로 돈을 받는 것은 별개의 단계입니다. 상대방이 자발적으로 지급하지 않으면 집행할 수 있는 판결 등 집행권원을 바탕으로 강제집행을 검토해야 하고, 집행 대상 재산과 다른 채권자의 권리 등에 따라 회수 결과가 달라질 수 있습니다.

저는 사건을 검토하면서 다음 내용을 함께 설명합니다.

누구를 상대로 청구해야 하는지, 어떤 재산이나 채권을 확인할 수 있는지, 가압류 등 보전조치를 검토할 필요가 있는지, 소송·집행 비용에 비추어 실익이 있는지입니다.

처음부터 모든 재산관계를 확인할 수 있는 것은 아닙니다. 확인된 자료와 추가 확인이 필요한 사항을 구분하고, 회수 가능성에 한계가 있다면 그 부분도 설명하겠습니다.

탈퇴 합의나 일부 반환 합의를 검토할 때도 금액만 보지 않습니다. 추가 납입의무가 남는지, 나머지 청구권을 포기하는지, 약정한 돈을 지급하지 않았을 때 어떻게 대응할 수 있는지까지 확인합니다.

지역주택조합 역시 신탁사에 자금을 보관하는 구조이므로, 민간임대주택 자금 반환에 있어서도 아래 사례를 참고하시면 도움이 됩니다.

1. 지역주택조합 신탁사 상대로 강제집행하여 돈 회수한 사례

2. 숭의4동 지역주택조합 추진위원회 배당절차 통해 3천만 원 회수

3. 신흥동지역주택조합 신탁사 압류추심 및 분담금 반환 성공사례

8. 상담 전에 어떤 자료를 준비하면 좋을까요?

자료를 모두 갖추지 못하셨더라도 현재 보유한 자료부터 준비하시면 됩니다.

문서를 촬영할 때는 서명한 면뿐 아니라 특약·별지·뒷면을 포함한 전체 자료를 준비해 주십시오. 최초 계약 이후 작성한 서류도 빠뜨리지 않는 것이 좋습니다.

첫 문의에는 사업장 또는 단체명, 가입일, 총 납입액, 가장 해결하고 싶은 문제를 알려주시면 상담 범위를 정하는 데 도움이 됩니다. 법원 서류나 기한이 표시된 통지를 받았다면 그 사실을 먼저 알려주시기 바랍니다.

계약서와 사건자료는 공개 댓글에 올리지 마시고, 상담 접수 후 안내받은 경로로 전달해 주십시오.

9. 배성권 변호사의 민간임대주택 상담은 이렇게 진행합니다

먼저 사업장과 상대방을 확인하고 이해충돌 여부를 검토합니다. 이후 계약의 종류와 가입자의 지위, 납입금의 성격, 현재까지의 사업 경과를 정리합니다.

그다음 청약철회, 탈퇴, 계약 무효·취소·해제, 약정금 반환 등 가능한 대응을 검토합니다. 의뢰인에게 유리한 자료뿐 아니라 상대방이 반박에 사용할 수 있는 계약 조항이나 동의서도 함께 살펴봅니다.

사건을 진행하는 경우에는 예상 쟁점과 위험, 필요한 증거, 위임업무의 범위와 비용을 설명합니다.

민간임대주택 사건에서 중요한 것은 ‘탈퇴할 수 있다’는 결론 하나가 아닙니다.

어떤 근거로 계약관계를 정리할 수 있는지, 얼마를 반환받을 권리가 있는지, 그 권리를 실제로 실현할 방법이 있는지를 함께 판단해야 합니다.

저는 계약서와 사건기록을 바탕으로 가능한 대응과 한계를 설명하고, 의뢰인이 비용과 위험을 이해한 상태에서 방향을 결정할 수 있도록 돕겠습니다.

법률사무소 송지 배성권 변호사

주요 경력과 업무 범위는 ‘배성권 변호사 소개’에서 확인하실 수 있습니다.
전화·방문 상담, 카카오톡 문의는 아래 링크를 이용해 주십시오.

이 글은 협동조합형·임의단체형 민간임대주택 사건의 일반적인 검토 방향과 상담 범위를 안내하기 위한 글입니다. 계약 시점의 적용 법령, 계약 내용, 증거와 사업 진행 단계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 소개한 수행사례가 다른 사건의 동일한 결과를 보장하지는 않습니다.