MBC 뉴스데스크 지역주택조합 보도 취재 후기｜배성권 변호사

“오죽하면 지옥 주택이라 하겠습니까”―부서진 내 집 마련의 꿈

안녕하세요. 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.

2025년 9월 13일 MBC 뉴스데스크에서 「“오죽하면 지옥 주택이라 하겠습니까”‥부서진 내 집 마련의 꿈」이라는 제목으로 김포 소재 모 지역주택조합 사업이 보도되었습니다.

법률사무소 송지는 해당 지역주택조합 사업과 관련하여 다수의 사건을 수행하고 있습니다. MBC 취재진이 사업 현장과 조합원들을 촬영한 후, 저도 이해선 기자와 별도로 인터뷰를 진행하였습니다.

인터뷰에서는 해당 사업에서 제기되고 있는 법률적 쟁점과 함께, 여러 지역주택조합 사건을 수행하면서 확인한 지역주택조합 제도의 구조적 문제에 관하여 의견을 전달하였습니다. 인터뷰 내용은 최종 방송에는 포함되지 않았지만, 취재 과정에서 현장의 법률문제를 설명할 기회를 가졌다는 점에 의미가 있었습니다.

방송에서는 어떤 문제가 다뤄졌나요?

방송에서는 김포 골드라인 사우역 인근에서 추진된 약 3천 세대 규모의 지역주택조합 사업이 소개되었습니다.

보도에 따르면 해당 사업은 약 10년이 지나도록 착공하지 못하였고, 일부 기존 주택도 철거되지 않은 채 사업부지가 장기간 방치되어 있었습니다. 또한 토지비와 공사비 상승 등을 이유로 상당한 규모의 추가분담금이 요구되었다는 조합원들의 주장도 다뤄졌습니다.

특히 기존에 살던 주택과 토지를 사업에 제공하거나 상당한 금액의 분담금을 납부하였음에도 사업이 진행되지 않아, 납입금과 토지를 돌려받기 어렵다는 조합원들의 사연이 소개되었습니다.

MBC는 약 2,500명의 조합원이 관련 주체를 고소하였고, 조합원들이 주장하는 피해 규모가 3천억 원을 넘는다고 보도하였습니다. 다만 구체적인 형사책임과 민사상 손해배상책임은 개별 계약관계와 자금집행 내역, 수사 및 재판 결과에 따라 판단되어야 합니다.

지역주택조합은 일반 아파트 분양과 다릅니다

지역주택조합 가입계약은 완성될 아파트를 정해진 가격에 매수하는 일반적인 아파트 분양계약과 구조가 다릅니다.

지역주택조합은 조합원들이 조합을 구성하여 사업대상 토지를 확보하고, 인허가와 시공계약을 거쳐 공동으로 아파트 건설사업을 추진하는 방식입니다. 조합원은 단순한 수분양자에 머무르는 것이 아니라 사업의 비용과 위험을 상당 부분 함께 부담하게 됩니다.

그렇기에 서울시의 경우에도 지역주택조합 사업이 기본적으로 사인 간 계약에 따라 추진되므로 조합규약과 각종 계약관계를 자세히 확인해야 하며, 조합원 모집 과정에서 홍보하는 내용은 확정된 사업계획이 아닐 수 있다고 안내하고 있습니다.

모집 당시 제시된 예정 분담금, 시공 예정사, 사업 일정, 동·호수, 입주 시기 등은 이후 토지확보와 인허가, 공사비 변동, 시공계약 체결 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 “일반분양보다 저렴하다”거나 “곧 착공한다”는 홍보만으로 사업의 안정성을 판단해서는 안 됩니다.

인터뷰에서 말씀드린 지역주택조합의 핵심 쟁점

지역주택조합 사건을 수행하면서 반복적으로 확인하는 문제는 단순히 사업이 늦어진다는 데 그치지 않습니다.

사업이 지연되는 동안 추가분담금은 계속 늘어날 수 있고, 조합원이 탈퇴하거나 납입금을 돌려받으려 해도 계약서와 조합규약에 따라 상당한 제한을 받을 수 있습니다. 토지를 제공한 원주민 조합원은 토지의 소유권이나 처분권까지 잃은 상태에서 사업 중단의 위험을 부담하기도 합니다.

또한 사업 초기에는 추진위원회, 업무대행사 또는 사업관계자에게 정보가 집중되는 반면, 일반 조합원은 모집 당시 제공받은 홍보자료나 설명에 의존하여 가입 여부를 결정하는 경우가 많습니다.

그러나 실제 분쟁이 발생하면 다음과 같은 사항을 하나씩 확인해야 합니다.

• 모집 당시 설명과 실제 계약 내용이 일치하는지

• 조합이 사업대상 토지를 실제로 어느 정도 확보했는지

• 토지의 소유권과 신탁관계가 어떻게 형성되어 있는지

• 조합원이 납부한 분담금과 업무대행비가 어디에 사용되었는지

• 추가분담금 부과에 적법한 총회결의와 근거가 있는지

• 안심보장증서나 환불보장 약정의 발급 주체와 효력이 무엇인지

• 조합, 업무대행사, 신탁사, 시공 예정사 사이의 법률관계가 어떠한지

지역주택조합 사건은 가입계약서 한 장만 검토해서 결론을 내릴 수 없습니다. 조합규약, 총회의사록, 자금수지 자료, 신탁계약, 토지등기부, 홍보자료와 상담 당시의 설명을 종합적으로 검토해야 합니다.

유명 건설사 이름만으로 사업을 신뢰해서는 안 됩니다

지역주택조합 홍보관에는 유명 건설사의 상호나 아파트 브랜드가 크게 표시되는 경우가 있습니다.

그러나 홍보관에 건설사 명칭이 표시되었다는 사실만으로 해당 건설사가 공사를 확정적으로 맡았거나, 조합원이 납부한 돈의 반환을 책임지는 것은 아닙니다.

단순한 시공 예정사인지, 양해각서만 체결한 상태인지, 도급계약이 실제로 체결되었는지, 도급계약의 효력 발생 조건이 충족되었는지를 구분해야 합니다.

마찬가지로 신탁사가 자금을 관리하고 있다는 이유만으로 조합원의 분담금 반환이 자동으로 보장되는 것도 아닙니다. 신탁계약의 종류, 자금집행 권한, 반환 요청의 주체와 요건을 구체적으로 살펴야 합니다.

결국 조합원 모집 과정에서 사용된 명칭이나 외형보다 실제 계약당사자가 누구인지, 누가 어떠한 법적 의무를 부담하는지를 확인하는 것이 중요합니다.

사업이 장기간 지연되면 어떤 법적 대응이 가능할까요?

사업이 오래 지연되었다는 사정만으로 모든 조합원이 당연히 탈퇴하거나 납입금 전액을 반환받을 수 있는 것은 아닙니다.

개별 사건에 따라 다음과 같은 법률적 주장이 검토될 수 있습니다.

• 허위·과장 설명을 이유로 한 가입계약 취소

• 계약상 의무 위반을 이유로 한 계약 해제 또는 해지

• 조합원 자격 또는 계약 구조를 이유로 한 무효 주장

• 안심보장증서·환불보장증서에 따른 반환청구

• 총회결의 무효·취소 또는 효력정지

• 부당한 제명결의에 대한 취소·무효 주장

• 신탁사를 상대로 한 자금집행청구 또는 추심금청구

• 조합 임원이나 업무대행사 관계자의 사기·횡령·배임에 대한 고소

• 손해배상청구 및 재산에 대한 보전처분

어떤 절차가 적절한지는 가입 시점, 조합설립인가 및 사업계획승인 여부, 토지확보 현황, 가입계약서의 내용과 분담금 사용 내역에 따라 달라집니다.

무조건 탈퇴소송을 제기하는 것보다, 현재 사업단계와 조합의 자산상태를 먼저 확인해야 합니다. 승소판결을 받더라도 집행할 재산이 없다면 실제 반환으로 이어지지 않을 수 있기 때문입니다.

언론 보도만으로 분쟁이 해결되지는 않습니다

이번 MBC 뉴스데스크 보도는 지역주택조합 사업으로 어려움을 겪고 있는 조합원들의 현실을 사회적으로 알렸다는 점에서 의미가 있습니다.

다만 방송에 문제가 보도되었다는 사실만으로 계약이 해지되거나 분담금이 반환되는 것은 아닙니다. 관련자의 민·형사상 책임도 방송 보도만으로 확정되는 것은 아닙니다.

개별 조합원은 자신의 계약서와 납입내역을 토대로 별도의 법률적 권리를 행사해야 합니다. 이미 수사나 소송이 진행되고 있다면 조합 전체의 문제와 개별 조합원의 청구원인을 구분하여 증거를 제출해야 합니다.

지역주택조합 사건은 사업이 장기간 진행되는 동안 관계자와 계약구조가 여러 차례 변경되고, 관련 서류가 흩어지는 경우가 많습니다. 문제가 발생하였다면 계약서뿐만 아니라 홍보자료, 문자메시지, 녹취, 입금증, 총회자료와 내용증명 등을 가능한 한 빨리 확보해 두는 것이 필요합니다.

이번 취재를 마치며

지역주택조합 사건을 수행하다 보면 조합원들이 납부한 돈이 단순한 투자금이 아니라는 점을 자주 확인하게 됩니다.

한 가정이 오랜 기간 모은 재산이거나, 기존 주택을 처분하고 마련한 돈, 노후를 위해 준비한 자금인 경우가 많습니다. 방송에 등장한 조합원들 역시 깨끗한 새 아파트에서 살겠다는 기대를 가지고 자신의 돈과 토지를 사업에 맡겼습니다.

그러나 사업이 장기간 지연되면 조합원은 추가분담금, 대출이자, 임시 거주비와 소송비용을 함께 부담하게 됩니다. 그 과정에서 단순한 경제적 손실을 넘어 가족관계와 일상생활까지 무너지는 경우도 있습니다.

지역주택조합 제도가 유지되기 위해서는 사업 초기부터 토지확보 현황, 자금집행 내역, 시공계약과 추가분담금의 가능성이 투명하게 공개되어야 합니다. 조합원 역시 홍보관에서 제공하는 설명만 믿기보다 계약서와 사업 진행 자료를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

법률사무소 송지는 지역주택조합 조합원 측 사건뿐만 아니라 조합 자문과 소송도 수행해 왔습니다. 이러한 경험을 바탕으로 조합의 운영구조, 토지와 신탁관계, 자금 흐름과 민·형사상 책임을 종합적으로 검토하고 있습니다.

앞으로도 지역주택조합 사업으로 어려움을 겪는 의뢰인의 입장에서 사건의 핵심 쟁점을 끝까지 확인하고, 실질적인 권리 회복으로 이어질 수 있는 대응방법을 찾겠습니다.

자주 묻는 질문

사업이 10년 이상 지연되면 무조건 탈퇴할 수 있나요?

사업이 장기간 지연되었다는 사정은 계약 해지나 취소를 검토하는 중요한 요소가 될 수 있지만, 그것만으로 자동 탈퇴가 인정되는 것은 아닙니다. 모집 당시 설명, 계약 조항, 조합의 귀책사유, 현재 사업 진행 가능성 등을 함께 살펴야 합니다.

지역주택조합 상담에는 어떤 자료가 필요한가요?

가입계약서, 조합규약, 안심보장증서 또는 환불보장증서, 납입금 영수증, 총회자료, 문자·카카오톡, 홍보책자, 상담 녹취, 조합과 업무대행사가 보낸 공문, 내용증명 등을 준비하는 것이 좋습니다.