안녕하세요. 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.
상가 인테리어 공사를 진행하다 보면 관리단이나 관리인과의 갈등으로 공사가 지연되는 경우가 있습니다. 공사차량이 드나드는 곳에 차량을 주차하거나, 필요한 설비공사와 공용공간 출입을 둘러싸고 마찰이 생기는 경우가 대표적입니다.
공사방해를 중단시키기 위해 가처분을 신청할 수 있지만, 공사가 이미 늦어져 발생한 손해까지 해결하려면 별도의 검토가 필요합니다.
이번에는 공사방해금지가처분 이후 손해배상 소송을 진행하고, 화해권고결정으로 사건을 종결한 사례를 소개하겠습니다.
상가 인테리어 공사 중 관리인과의 분쟁이 발생했습니다
의뢰인 측은 상가를 공유주방으로 운영하기 위해 인테리어 공사를 진행하고 있었습니다. 건물 소유자와 사업 운영회사가 함께 사업을 준비하는 구조였습니다.
그런데 공사 과정에서 외벽과 관리비 등을 둘러싼 분쟁이 발생했고, 관리인의 공사방해가 문제 되었습니다.
의뢰인 측이 손해배상 소송에서 제시한 방해행위에는 다음과 같은 내용이 있었습니다.
공사에 필요한 출입과 작업에 지장을 주는 차량 주차
전기승압 공사를 진행하는 과정에서의 방해
배관공사에 필요한 지하 공용공간의 출입 제한
의뢰인 측은 이러한 문제로 공정을 변경하거나 다른 업체를 찾아야 했고, 예정했던 시기에 공사를 마무리하지 못했다고 주장했습니다.
공사방해금지가처분이 인용되어도 손해배상 문제는 남습니다
의뢰인 측은 먼저 공사방해금지가처분을 신청했습니다. 법원은 공사 출입과 작업을 방해하는 등 결정문에서 정한 행위를 금지하는 결정을 내렸습니다.
그러나 의뢰인 측은 가처분 결정 이후에도 차량 주차 등을 통한 방해가 계속되었다고 주장했습니다. 우여곡절 끝에 공사는 마무리되었지만, 사업을 시작하려던 일정은 이미 늦어진 상태였습니다.
이에 공사지연으로 상가를 사용하지 못한 기간의 손해를 청구하게 되었습니다.
여기서 구분할 점이 있습니다. 가처분은 방해행위를 중단시키기 위한 절차이고, 손해배상 소송에서는 그 방해로 어떤 손해가 얼마만큼 발생했는지를 따로 입증해야 합니다.
가처분 결정은 관련 사실을 설명하는 중요한 자료가 됩니다. 다만 그 결정만으로 이후 청구한 손해액 전부가 인정되는 것은 아닙니다.
공사방해 손해배상 소송에서 쟁점이 된 세 가지
1. 언제, 누가, 어떤 방법으로 공사를 방해했는지
고의 또는 과실에 의한 위법행위로 다른 사람에게 손해를 가한 경우에는 손해배상책임이 발생할 수 있습니다. 민법 제750조
상가 공사방해 사건에서는 구체적인 행위와 그 위법성을 밝혀야 합니다. 관리단과 갈등이 있었다는 사정만으로 모든 항의나 협조 거절이 불법행위가 되는 것은 아닙니다.
이번 사건에서도 재판부는 피고가 어느 기간에 어떤 방법으로 공사를 방해했는지 구체적으로 주장하고 입증할 것을 요구했습니다. 공용부분 공사에 대한 정당한 이의 제기와 위법한 공사방해를 구분할 필요도 지적했습니다.
이에 공사 담당자의 사실확인서, 통화 녹취, 메시지, 시공계약서 등을 통해 방해행위와 공사 진행 상황을 설명했습니다.
2. 전체 공사지연 중 방해행위로 늦어진 기간은 얼마인지
의뢰인 측은 당초 2021년 5월 완료할 예정이었던 공사가 2022년 2월에야 완료되어 약 9개월이 지연되었다고 주장했습니다.
그러나 예정일보다 공사가 9개월 늦어졌다는 사실과, 상대방의 위법한 방해로 9개월 전부가 지연되었다는 사실은 구분하여 입증해야 합니다.
공사는 설계변경, 자재 수급, 시공업체의 사정 등 여러 원인으로 늦어질 수 있습니다. 따라서 상대방의 행위가 어떤 공정을 중단시켰고, 그로 인해 후속 공정과 전체 일정이 얼마나 늦어졌는지 연결해서 설명해야 합니다.
이 사건에서도 재판부는 예정 준공일과 실제 준공일의 차이만으로 방해에 따른 지연기간을 판단하기 어렵다는 취지로 추가 설명을 요구했습니다.
3. 건물을 사용하지 못한 손해를 어떻게 계산할지
의뢰인 측의 청구 취지는 다음과 같았습니다.
공사가 지연된 기간 동안 건물을 직접 운영하거나 제3자에게 임대하는 등 제대로 사용하지 못하여 손해를 입었다.
이를 뒷받침하기 위해 공사 완료 후 실제 체결된 임대차계약 등의 자료를 제시했습니다.
다만 영업을 하지 못한 손해를 주장할 때에는 예상 매출이나 임대료를 그대로 곱하는 계산만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 실제 영업 가능성, 수익과 비용, 해당 기간의 적정 차임 등을 검토해야 합니다.
또한 이번 사건처럼 건물 소유자와 운영회사가 서로 다른 경우에는 각 원고에게 어떤 손해가 발생했는지, 손해를 중복하여 청구하는 것은 아닌지도 구분해야 합니다. 재판부 역시 각 원고에게 지급을 구하는 금액을 구체화하도록 요구했습니다.
차임 감정과 추가 입증에 드는 비용도 고려했습니다
재판부는 원고 측이 제시한 차임이 그대로 손해액으로 인정되지 않을 가능성을 지적하면서, 차임 감정 신청도 검토할 것을 요청했습니다.
차임 감정은 해당 부동산의 위치, 면적, 상태와 이용 가능성 등을 고려하여 적정 임대료를 평가하는 절차입니다. 건물을 사용하지 못한 손해를 산정하는 데 도움이 될 수 있습니다.
다만 감정은 방해행위의 존재나 공사지연의 원인까지 모두 해결해 주는 절차는 아닙니다. 방해행위와 지연기간에 관한 증거도 함께 확보해야 합니다.
비용도 고려할 문제입니다. 법원은 비용이 필요한 소송행위에 대하여 당사자에게 비용을 미리 내도록 할 수 있고, 예납하지 않으면 해당 절차를 진행하지 않을 수 있습니다. 민사소송법 제116조
통상 감정을 신청하는 측에서 감정비용을 먼저 마련해야 하므로, 원고에게는 당장의 부담이 될 수 있습니다. 다만 비용을 먼저 내는 문제와 최종적으로 누가 소송비용을 부담하는지는 별개의 문제입니다.
저는 의뢰인과 함께 추가 증거 확보 가능성, 감정비용, 예상 소요기간, 실제 인정받을 수 있는 손해액을 검토했습니다. 재판부의 화해 권유도 이러한 사정을 함께 고려하여 판단했습니다.
화해권고결정이 확정되었습니다
검토 끝에 의뢰인은 추가 입증과 감정을 계속하는 데 드는 비용과 불확실성을 고려하여, 일정한 양보를 통해 사건을 종결하는 방향을 선택했습니다.
최종적으로 인천지방법원은 2024년 12월 다음과 같은 내용의 화해권고결정을 내렸습니다.
피고는 건물 소유자인 원고에게 손해배상금을 지급한다.
지급을 지체하면 미지급금에 대하여 지급기일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 가산한다.
건물 소유자인 원고는 나머지 청구를 포기하고, 운영회사인 원고는 피고에 대한 청구를 포기한다.
소송비용은 각자 부담한다.
이 최종 화해권고결정은 2025년 1월 확정되었습니다.
이 사건은 당초 청구한 손해액 전부를 판결로 인정받은 사례는 아닙니다. 추가 소송에 드는 비용과 입증의 어려움을 고려하여, 지급금액과 나머지 분쟁의 정리 조건을 확정한 사례입니다.
확정된 화해권고결정은 어떤 효력이 있나요?
당사자는 화해권고결정 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의를 신청할 수 있습니다. 그 기간 내에 이의가 없는 경우 등에는 화해권고결정이 재판상 화해와 같은 효력을 갖습니다. 민사소송법 제226조, 제231조
따라서 화해권고결정의 조건을 검토할 때에는 지급금액뿐 아니라 지급기한, 지연손해금, 나머지 청구의 포기 범위, 소송비용 부담까지 함께 살펴야 합니다.
공사방해 분쟁은 초기부터 기록을 남겨야 합니다
공사방해로 손해를 입었다면 방해를 중단시키는 대응과 손해배상에 필요한 자료 확보를 함께 진행하는 것이 좋습니다.
특히 다음 자료가 중요합니다.
날짜와 장소, 방해행위가 확인되는 사진·영상·메시지
당초 공사 일정과 실제 진행 상황이 나타나는 계약서·공정표·작업일지
공사 중단이나 설계변경의 이유를 설명하는 시공업체의 자료
영업 준비 상황과 임대 가능성, 손해액을 뒷받침하는 계약서·회계자료
공사방해로 인한 손해배상 소송에서는 억울함을 설명하는 것과 함께, 상대방의 행위와 손해 사이의 관계를 증거로 보여주어야 합니다.
그 과정에서 추가 소송을 계속할지, 조정이나 화해로 종결할지는 확보된 증거와 예상 배상액, 비용과 시간을 함께 놓고 판단해야 합니다.
상가 공사방해나 공사지연으로 분쟁을 겪고 계신다면, 공사계약서와 현장 기록, 가처분 결정문 등 관련 자료를 준비하여 상담받으시기 바랍니다.
법률사무소 송지 · 인천 변호사 배성권
전화·문자 상담: 010-2574-7032
이메일 상담: bsklaw@naver.com